Die Entwicklung der BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen
I. Einleitung
Sie kennen das: mit Liebe zum Detail haben Sie Ihre Immobilie wieder schick gemacht. Über die Kosten hierfür wollen wir gar nicht erst sprechen. Sie übergeben die Wohnung in einem top Zustand an die netten neuen Mieter. Und dann müssen Sie bei deren Auszug feststellen, dass die Wohnung nicht in gleichem Zustand an Sie zurückgegeben wurde. Wie ärgerlich.
Über kaum ein anderes Thema wird an deutschen Gerichten so viel gestritten wie über die Schönheitsreparaturen. Grund genug, das Thema etwas genauer zu beleuchten.
A. Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen das
- Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken sowie
- das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschl. der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV
B. Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?
Die Instandhaltung der Wohnung (damit auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen) obliegt dem Vermieter, §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB. Der Vermieter darf seine Pflicht zur Durchführung jedoch per Vereinbarung auf den Mieter übertragen.
C. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Die Vereinbarung kann auf zwei Wegen erfolgen:
Zum einen als Individualabrede. Kennzeichen einer solchen ist ihre persönliche, individuelle Aushandlung zwischen den Parteien. Da individuell ausgehandelte Schönheitsreparaturklauseln selten sind, gab es hierüber bisher wenig Rechtsstreitigkeiten.
Weitaus üblicher ist es, dass der Vermieter (Verwender) die Schönheitsreparaturen mittels für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Vertragsklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) auf den Mieter überträgt. Sind diese Klauseln unklar oder benachteiligen den Mieter unangemessen, so sind sie unwirksam und die gesetzliche Regelung ist anzuwenden, § 306 Abs. 1, 2 BGB.
II. Relevante Rechtsprechung der letzten Jahre
Seit der Schuldrechtsmodernisierung im Jahr 2002 hat die Rechtsprechung die Regeln für die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter immer weiter verfeinert.
- So sind etwa starre Fristenpläne zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 und BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 152/05) oder auch
- die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei nicht renoviert übergebenen Wohnungen – ohne angemessenen Ausgleich – (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) unangemessen benachteiligend.
Ferner dürfen Vermieter ihre Mieter nicht
- bei der Gestaltung der Wohnräume durch sog. Farbwahlklauseln einschränken (BGH, Urteil vom 22.10.2008, VIII ZR 283/07),
- anteilig an den Kosten der bei Auszug noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beteiligen (sog. „Quotenabgeltungsklauseln“; BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) oder
- die Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung verweigern und eine Fremddurchführung durch Fachfirmen vorschreiben (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09).
III. Praxis der unrenovierten Wohnungsübergabe und Urteile des BGH vom 08.07.2020
Wie sich aus den vorherigen Ausführungen ergibt, gibt es bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen eine Vielzahl von Fallstricken, die zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen können. Aus diesem Grund ist es seit vielen Jahren gängige Praxis, dass die Vermieter – Institutionelle und Family Offices ebenso wie Wohnungsbaugesellschaften und Privatpersonen – Wohnungen einfach unrenoviert an den neuen Mieter übergeben.
„Der Mieter könne sich die Wohnung nach seinem Geschmack gestalten und schulde dann bei Auszug auch keine Schlussrenovierung“, so die gängige Devise.
Dieses Vorgehen könnte den Vermietern zukünftig auf die Füße fallen, wenn sie den Mietern für den unrenovierten Wohnungszustand keinen angemessenen Ausgleich geleistet haben und infolgedessen die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß auf den Mieter übertragen wurde.
Der BGH urteilte am 08.07.2020 in zwei so gelagerten Fällen (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18), dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn seit Einzug des Mieters eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands eingetreten ist. Der Mieter müsse allerdings regelmäßig die Hälfte der hierfür anfallenden Kosten tragen, da die Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen Dekorationszustands bei Mietbeginn (unrenoviert) führt.
IV. Fazit
Die neue BGH-Rechtsprechung birgt ein nicht zu unterschätzendes Kostenrisiko für alle Vermieter von Wohnraum. Diese sollten alsbald die bestehenden Mietverträge überprüfen lassen und ggf. Rückstellungen bilden, um für den Fall der Fälle gewappnet zu sein.
Dort wo es sich anbietet – etwa bei Aufnahme des Lebenspartners in den Mietvertrag – sollten Vermieter die Gelegenheit ergreifen und vertragliche Klarheit schaffen, um dem latenten Risiko proaktiv zu begegnen.
Gerne helfen wir Ihnen hierbei. Sie erreichen uns unter: 0221/973001-0 oder info@brinkmann-ra.de.
