Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)
Der Gesetzgeber hat noch zum Jahresende 2020 die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verabschiedet. Dieses veränderte Gesetz wird uns im neuen Jahr begleiten und vor neue Aufgaben stellen. Der Gesetzgeber hat mit der Reform eine Klarstellung des WEG und Erleichterungen sowie eine Modernisierung des Gesetzes angestrebt. Der jetzige Umgang und die Erfahrungen mit dem neuen Gesetz werden zeigen, ob diese Ziele mit der Reform erfüllt werden.
Wir stellen Ihnen die wesentlichen Neuerungen vor:
Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
In § 9a WEG wird klargestellt, dass die Eigentümergemeinschaft Träger von Rechten und Pflichten sein kann.
Verwaltung
Der Verwalter vertritt nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen, § 9b Abs. 1 S. 1 WEG.
Eine weitere Stärkung der Rechte des Verwalters ist in § 27 WEG geregelt. Wesentlich ist, dass der Verwalter selbständige Aufträge erteilen darf, soweit dies für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendig ist und diese untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Er ist natürlich auch befugt, Aufträge zur Abwehr einer Notlage zu erteilen.
Diese Aufträge kann der Verwalter ohne Beschlussfassung selbständig veranlassen. Die Eigentümerversammlung kann allerdings durch Beschluss Wertgrenzen für diese Aufträge bestimmen. Korrespondierend zu diesem gestärkten Recht der Verwaltung wurde durch die neue Regelung des WEG gleichzeitig aber bestimmt, dass der Verwalter von der Eigentümergemeinschaft abgewählt („abberufen“) werden kann. Das Vertragsverhältnis mit ihm endet dann spätestens 6 Monate nach der Abberufung, § 26 Abs. 3 WEG.
Darüber hinaus hat, nach Ablauf des Übergangszeitraums von zwei Jahren, zukünftig jeder Eigentümer das Recht auf eine zertifizierte Verwaltung, also einen Verwalter, dessen Fachkunde von der IHK festgestellt wurde, § 26a WEG.
Eigentümerversammlung und Beschlussfassung
Nach dem neugefassten WEG ist die Beschlussfassung der ordnungsgemäß eingeladenen Eigentümer jederzeit wirksam, unabhängig davon, ob auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung kann nunmehr in Textform geschehen, § 24 Abs. 4 WEG. Die Einladungsfrist beträgt 3 Wochen.
Zudem kann die Eigentümergemeinschaft zukünftig darüber beschließen, ob die Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch im Wege elektronischer Kommunikation – also beispielsweise via Videokonferenz – eingeräumt wird, § 23 Abs. 1 S. 2 WEG.
Bauliche Veränderungen und Kostentragung
Jeder Eigentümer hat jetzt einen Anspruch auf angemessene, bauliche Veränderung, soweit keine Nachteile anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwachsen, § 13 WEG.
Für die Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen, gilt § 20 WEG. Diese Maßnahmen können durch Beschluss herbeigeführt werden. Der Eigentümer hat einen Anspruch auf solche baulichen Veränderungen, wenn es:
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchschutz,
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit hoher Kapazität, dient.
Für diese oben genannten Änderungen ist der einfache Mehrheitsbeschluss gemäß § 20 WEG bindend, soweit es eines Beschlusses bedarf.
Darüberhinausgehende Ansprüche auf bauliche Veränderungen, die die Gemeinschaft unbillig benachteiligt, können nur mit Zustimmung aller Eigentümer verlangt werden.
Der Ausgleich für diese Erleichterungen ist in § 21 WEG geregelt. Hier wurde eine neue Kostenverteilung eingeführt. Die Kostenverteilung wurde individuell nach der Interessenlage gestaltet.
Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat wird ausdrücklich verpflichtet, den Verwalter zu unterstützen und zu überwachen, § 29 Abs. 2 S. 1 WEG. Ehrenamtlich tätige Verwaltungsbeiräte haften lediglich für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, § 29 Abs. 3 WEG.
Betriebskostenabrechnung
Mit der Anpassung in § 556a Abs. 3 S. 1 BGB ermöglicht der Gesetzgeber, dass der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Maßstab für die Verteilung von Betriebskosten auch auf Mietverhältnisse in der WEG übertragen werden darf. Widerspricht dieser Maßstab allerdings billigem Ermessen – zur Erinnerung: gesetzliche Bestimmungen zur Ermittlung der Miteigentumsanteile bestehen nicht (Rapp in Beck’sches Notarhandbuch, § 3 Rn. 35) – sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Rechtsstreitigkeiten
Wie eingangs schon erwähnt, ist die Eigentümergemeinschaft Trägerin von Rechten und Pflichten. Sie kann daher auch Klagen und verklagt werden, § 9a Abs. 1 S. 1 WEG. Dabei wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten, § 9 b Abs. 1 S. 1.
Sollten sich für Sie durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Probleme oder Fragen ergeben, unterstützen wir Sie gerne bei der Suche nach befriedigenden Lösungen. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer: 0221 9730010 oder per E-Mail an: info@brinkmann-ra.de.
